Energideklaration vid försäljning – 6 misstag säljare gör

För en djupare genomgång, se allt om energideklaration bostadsrättsförening.

Energideklaration vid försäljning är en juridisk skyldighet som många säljare missförstår eller negligerar helt — och det kan få allvarliga följder både ekonomiskt och rättsligt. En felaktig eller saknad deklaration kan försenad försäljningsprocessen, orsaka tvister med köparen och leda till kostnader långt högre än den ursprungliga utgiften för att upprätta dokumentet. Den här artikeln går igenom de vanligaste misstagen och hur du undviker dem.

Vad är säljarens ansvar för energideklaration?

Säljaren är juridiskt ansvarig för att en giltig energideklaration vid försäljning finns tillgänglig innan fastigheten övergår till ny ägare. Denna skyldighet är inskriven i lag (2006:985) om energideklaration för byggnader och gäller praktiskt taget alla bostäder — villor, bostadsrätter, flerbostadshus och kommersiella lokaler.

Det första misstaget många gör är att anta att köparen eller fastighetsmäklaren hanterar detta. Det gör de inte. Säljaren är skyldig att presentera en befintlig deklaration eller, om sådan saknas, bekosta upprättandet av en ny före försäljning. Om säljaren inte gör detta kan köparen enligt lag kräva ersättning för kostnaderna att få en deklaration upprättad i efterhand — vilket ofta blir dyrare än om säljaren gjort det från början. Bakgrund finns i energieffektivitet företag.

En annan vanlig missuppfattning är att en gammal deklaration räcker. Det gör den inte om den är äldre än tio år. En deklaration från 2014 är inte längre giltig från 2024. Många säljare upptäcker detta först när mäklaren börjar marknadsföra fastigheten, vilket leder till onödiga förseningar. För kontext, se energiklassificering.

Så kontrollerar du om deklarationen redan finns

Innan du startar försäljningsprocessen ska du alltid kontrollera om en giltig deklaration redan är registrerad. Det gör du enkelt genom Boverkets öppna register på boverket.se — sök efter din fastighet via adress eller organisationsnummer. Om en deklaration finns och är daterad senare än tio år tillbaka räcker den. Om den är äldre eller helt saknas måste du engagera en certifierad energiexpert för att uprätta en ny.

Det sparar tid och pengar att göra denna kontroll tidigt. Många säljare inväntar detta tills huset redan är på marknaden, vilket skapar stress och kan avskräcka intresserade köpare om processen drar ut på tiden.

Hur länge är en energideklaration giltig?

En energideklaration är giltig i exakt tio år från utfärdandedatumet. Detta är en fast regel som inte kan förhandlas eller förklaras bort. En deklaration från mars 2014 upphör att gälla i mars 2024, oavsett byggnadens faktiska energistatus.

Det andra vanliga misstaget här är att säljare tror att en deklaration är giltig "tillräckligt länge" eller att det räcker med att den är från samma år som försäljningen planeras. Giltigheten är absolut — efter tio år är den värdelös enligt lag, oavsett hur väl byggnaden underhållits.

Vad gör jag om deklarationen är för gammal?

Du måste uprätta en ny. Det finns ingen genväg. En certifierad energiexpert kommer till fastigheten, genomför en energibedömning och utfärdar en ny deklaration. Processen tar vanligtvis en till två veckor från bokning till att dokumentet är registrerat i Boverkets register.

Planera detta långt före försäljningen. Om du väntar tills huset är på marknaden kan detta bli en försäljningsflaska. Köpare kan bli osäkra på tidsplanen, och mäklaren kan ha svårt att arrangera visningar medan energiexperten gör sitt jobb.

Vad kostar en energideklaration?

Kostnaden för en energideklaration varierar, men för en villa ligger den typiskt mellan 1 500 och 3 500 kronor. För större byggnader eller mer komplexa fastigheter kan kostnaden stiga. Bostadsrättsföreningar betalar ofta mindre per lägenhet när en deklaration upprättas för hela byggnaden, men den totala kostnaden för föreningen kan bli betydande.

Det tredje misstaget är att säljare skjuter upp detta för att spara pengar på kort sikt. I verkligheten blir det mycket dyrare att vänta. Om köparen måste bekosta deklarationen själv kan han eller hon kräva ersättning från säljaren — och då tillkommer ofta juridiska kostnader och förseningar som långt överstiger den ursprungliga utgiften.

Vad ingår i priset?

En energideklaration innefattar en fysisk inspektion av byggnaden (eller en dokumentbaserad bedömning för vissa byggtyper), analys av värmeisolering, ventilation, värmekälla och övrig energirelaterad infrastruktur. Experten klassificerar sedan fastigheten i en energiklass från A (mest effektiv) till G (minst effektiv) och registrerar allt i Boverkets register.

Priset beror på byggnadens storlek, ålder och komplexitet. En liten, välisolerad villa från 2010 kostar mindre än ett större hus från 1970 med många renoveringsbehov. Fråga alltid om ett fast pris innan du bokar experten.

Påverkar energiklassen försäljningspriset?

Energiklassen påverkar försäljningspriset — men inte på ett garanterat eller förutsägbart sätt. En fastighet klassificerad som klass A (mycket energieffektiv) kan attrahera fler köpare och potentiellt motivera ett högre pris. En klass G-fastighet kan avskräcka köpare eller pressa priset nedåt.

Men detta är marknadsberoende och individuellt. I några regioner väger köpare energieffektivitet tungt; i andra är läget och skicket viktigare. En villa från 1950 med klass G kan ändå sälja väl om det är ett attraktivt område med god infrastruktur. En nybyggd villa med klass A kan sälja långsammare om den ligger långt från stad.

Kan jag förbättra energiklassen före försäljning?

Ja. Genom energieffektiviseringsåtgärder — såsom bättre isolering, nya fönster, värmepump eller solceller — kan du ofta förbättra klassificeringen. En ny energideklaration efter sådana åtgärder kan ibland motivera ett högre försäljningspris eller snabbare försäljning.

Men detta är en investeringsbeslut. Kostnaden för åtgärderna måste vägas mot potentiell prisökning. En värmepump på 40 000 kronor motiverar inte alltid en prisökning på samma belopp. Konsultera en energiexpert om ROI (avkastning på investering) innan du investerar.

Vad gör jag om energideklarationen saknas vid försäljning?

Om du upptäcker att ingen giltig deklaration finns när köpeavtalet redan är undertecknat är det för sent att undvika problemet — du måste agera snabbt. Kontakta omedelbar en certifierad energiexpert och förklara situationen. Många kan prioritera upprättandet och ofta få en deklaration inom en vecka.

Det fjärde misstaget är att försöka sälja utan deklaration och hoppas att köparen inte märker. Det fungerar inte. Köparen (eller hans eller hennes advokat) kommer att fråga efter deklarationen. Om den saknas kan köparen enligt lag kräva att säljaren bekostnaden, plus eventuella juridiska kostnader och skadereglering för förseningar.

Kan jag sälja utan att presentera deklarationen?

Tekniskt sett kan du försöka, men det är mycket riskabelt. En köpare kan under avtalsförhandlingarna eller efter undertecknande kräva att deklarationen presenteras. Om den saknas kan köparen ångra köpet eller kräva prisreduktion. Många försäljningar har gått i stöpet eller resulterat i tvister på grund av denna fråga.

Det är mycket bättre att vara proaktiv. Presentera deklarationen tidigt i försäljningsprocessen — det ökar köparens förtroende och gör processen smidigare. Bakgrund finns i vad är energideklaration.

Särskilda utmaningar för bostadsrättsföreningar och större bestånd

För föreningar och bostadsbolag med många fastigheter är situationen mer komplex. Många större bestånd saknar giltiga deklarationer för alla byggnader. Boverkets register visar att många äldre byggnader aldrig har haft en registrerad deklaration, eller att gamla deklarationer löpt ut.

Om du är förvaltningschef eller ordförande i en förening som ska sälja eller refinansiera fastigheter måste du göra en systematisk inventering. Börja med att söka alla era byggnader i Boverkets register. Identifiera vilka som saknar deklaration eller har utgångna sådana. Planera sedan upprättandet långsiktigt — försök inte att göra allt på en gång när en försäljning är akut. Mer detaljer i Boverkets klassificering.

Engagera en energikonsult som kan arbeta med flera byggnader åt gången — det brukar ge bättre priser än att uppdra åt olika experter. Budgetera för kostnaden och inkludera den i er långsiktiga underhålls- och försäljningsplanering.

För större bostadsbolag kan detta också vara en möjlighet att identifiera vilka byggnader som skulle dra nytta av energieffektiviseringsåtgärder. En deklaration är inte bara ett försäljningskrav — den är också ett verktyg för att förstå var ni kan spara energi och pengar på sikt.

Energideklaration vid försäljning är ingen valfri administrativ uppgift — det är en juridisk skyldighet med ekonomiska konsekvenser. Genom att förstå giltighetsperioden, kontrollera tidigt i Boverkets register, budgetera för kostnaden och agera proaktivt undviker du de flesta problem. Många försäljningar försenad eller skadar säljaren ekonomiskt för att denna enkla punkt negligeras. Gör det rätt från början.

Läs vidare: Enligt Emphyx.